Si le crédit hypothécaire reste la forme la plus courante pour financer l’achat d’un bien immobilier, le prêt à tempérament peut être une alternative intéressante pour des montants moins importants mais il faudra être particulièrement attentif au taux qui vous sera demandé par votre banquier, taux qui sont plus élevés que ceux pratiqués pour les crédits hypothécaires classiques.
Vous pouvez également recourir à un crédit pont lorsque vous souhaitez financer votre acquisition immobilière par la vente d’un autre bien que vous possédez déjà. Cette technique vous permet de couvrir votre besoin de trésorerie pendant la période qui s’étend entre l’achat et la vente.
Une autre possibilité, souvent utilisée, consiste à financer votre acquisition, construction, transformation, amélioration ou rénovation d’un bien immobilier situé dans l’UE, via votre plan de pension (PLCI, INAMI, EIP, Assurance Groupe). Dans ce cadre là, vous pouvez demander une avance de 60 à 75 % de la valeur de votre contrat.
Deux systèmes d’avance sont principalement proposés :
Vous pouvez acheter un immeuble soit à titre privé soit par le biais d’une société.
Sur le plan fiscal, la différence peut être importante.
L’acquisition d’un immeuble en société présente certains avantages parmi lesquels :
Parmi les inconvénients :
Une autre alternative consiste à acheter l’immeuble en indivision par la société (par exemple nonante pourcent de la pleine propriété) et par son dirigeant (les dix pourcent restant de la pleine propriété), schéma d’acquisition qui permettra au dirigeant de racheter l’immeuble à la société en payant des droits d’enregistrement réduits (droit de partage de 1 %).
Dans certaines circonstances, la sortie de l’immeuble de la société peut toutefois être souhaitable pour de multiples raisons :
Cette sortie peut être réalisée de différentes manières : vente, distribution de dividendes, réduction de capital en nature, liquidation, scission partielle.
Ces opérations soulèvent plusieurs difficultés. Consultez-nous.
Quelle que soit votre situation, il est important de se faire conseiller même dans des situations simples.
Vous noterez également que la matière des droits de succession tout comme celle des droits d’enregistrement pour les donations a été régionalisée. Cela implique qu’il existe trois codes de succession/enregistrement distincts pour chacune des trois Régions : Région Wallonne, Région Flamande et Région de Bruxelles-Capital.
Dans le cadre du régime légal, la communauté comprend principalement les biens acquis en cours de mariage et les revenus des époux.
Dans le cadre du régime de la séparation pure et simple, chacun des époux reste propriétaire des biens qu’il possédait avant le mariage. Il conserve également la propriété des biens qu’il va acquérir durant le mariage. Quant à ses revenus, ils resteront sa propriété exclusive.
Les époux peuvent néanmoins réaliser ensemble des acquisitions qui leur appartiendront en indivision et dans des quotités différentes qu’ils peuvent fixer librement.. S'ils ne précisent rien, les acquisitions seront présumées être réalisées à concurrence d’une moitié pour chacun d'eux.
Cohabitation de fait
En l’absence de testament, le partenaire survivant n’a aucun droit successoral et n’hérite donc de rien. Il faut alors prévoir un testament (avec des droits de succession souvent élevés) si vous souhaitez que votre partenaire hérite de quelque chose. En outre, vous serez limité par la réserve de vos héritiers légaux (vos enfants et, à défaut d’enfants, vos parents).
Cohabitation légale
Le partenaire survivant hérite automatiquement de l’usufruit sur le logement familial.
Il aura en conséquence le droit de continuer à vivre dans le logement familial ou de le donner en location, et les enfants du partenaire décédé ne pourront contraindre le partenaire survivant à quitter la maison ou à la vendre sans son accord.
Régime légal de la communauté
En présence d’ enfants, le conjoint survivant hérite de l’usufruit de toute la succession du conjoint décédé ( biens propres et part dans le patrimoine commun).
En l’absence d’enfants, le conjoint survivant hérite de toute la succession en pleine propriété. Si, par contre, vous ne laissez aucun enfant mais bien d’autres héritiers, votre partenaire hérite de votre part dans le patrimoine commun et de l’usufruit de vos biens propres.
Régime de la séparation pure et simple
Le conjoint survivant hérite de l’usufruit de toute la succession du conjoint décédé.
A l’inverse du cohabitant légal, le conjoint survivant a aussi droit à une réserve légale qui ne peut être retirée par testament quel que soit le régime matrimonial.
L’achat scindé, un bel outil de planification successorale, à condition d’en respecter les règles sous peine de conséquences fiscales fâcheuses. Faites vous bien conseiller !
Cette technique est souvent utilisée lorsque les parents achètent un second bien immobilier et ne souhaitent pas alourdir les droits de succession qui seront dus par leurs enfants lors de leur décès.
On procède alors à un démembrement des droits immobiliers que sont l’usufruit et la nue-propriété.
Concrètement, les parents achètent l’usufruit et les enfants achètent la nue-propriété.
En achetant l’usufruit, les parents disposent du droit d’habiter, de louer, de gérer l’immeuble.
En leur qualité de nus-propriétaires, les enfants ont la certitude de récupérer, au décès des usufruitiers, la pleine propriété du bien sans payer des droits de succession.
L’Administration Fiscale est évidemment très attentive à ce type d’opérations et en accepte les conséquences comme décrites ci-dessus pour autant que les conditions suivantes soient respectées :
Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété
La calcul de la valeur de l’usufruit doit être correcte et justifiable vis-à-vis du fisc.
Cette valeur dépend bien sûr de l’âge des usufruitiers (plus ils sont âgés, plus courte est leur espérance théorique de vie) mais également de la valeur locative du bien concerné.
La valeur de la nue-propriété est alors déterminée par simple soustraction de la valeur de l’usufruit du prix total de la transaction.
Les parents paient la quotité d’usufruit avec leurs propres avoirs et les enfants financent la quotité de nue-propriété sur fonds propres.
Il est fréquent que les enfants ne disposent pas de fonds propres suffisants pour financer la nue-propriété ou n’ont pas la capacité financière d’obtenir un crédit. Les parents leur donnent alors souvent les fonds nécessaires pour financer la nue-propriété.
Cette donation mobilière des parents usufruitiers à leurs enfants nus-propriétaires (ce sont donc finalement les parents qui financent l’intégralité de l’achat, usufruit et nue-propriété) est acceptée par l’administration fiscale pour autant que :
D’un point de vue pratique, l’acte de donation mobilière des parents usufruitiers en faveur des enfants nus-propriétaires sera enregistré avant la passation de l’acte authentique d’achat scindé du bien immobilier.